（原标题：低溢价接掌东方银星 闽系中庚地产买壳诛规模扩展）编者按【 将近两个月，一家取名为中庚地产的谜样房企落幕了A股东方银星（600753，SH）原股东旷日持久的股权大战。今年三、四月，中庚地产以凌厉的风格趁此机会斥巨资以低溢价并购大股东29.98%的股权，后在二级市场高价、较慢举牌增持东方银星并超过30%的契约并购线。4月中旬，中庚地产实际掌控人梁衍锋沦为东方银星董事长及法人代表。

更加甩眼球的是，中庚地产借信托受益权以相似100%的比例质押了其持东方银星股权，这家房企又是何种背景？为何动作如此极快，资本运作手法如此纯熟？目的确有？资金反问？当前严苛调控格局下，坐落于大本营福州、上海、沈阳等城市项目销售又如何？近日，《每日经济新闻》记者进行了深入调查，找到其背后标签正是闽系地产，风格保守且高调，如今闽系代表如禹洲、中骏、阳光城和融信等先后上市，转入新的扩展阔车道，中庚地产此时买壳的深层意图也浮出水面。】高调的闽系房企中庚地产仍然在寻求亲吻资本市场，这次他看上的是因两大股东多年纷争而沦落壳股的东方银星。前不久，东方银星第一大股东晋中东鑫建材贸易有限公司在出让近30%上市公司股权予中庚地产后，后者透露将增持东方银星股份至总股本的32%，预计其将跪上第一大股东方位。东方银星（600753，SH）4月22日公告透露，中庚地产董事长梁衍锋转入公司董事会并被选为董事长后，公司已完成法人更改，梁衍锋沦为法定代表人。

中庚地产品牌部负责人在恢复《每日经济新闻》记者的专访中回应，关于否借壳上市，公司继续无法对外透露，预计在5月下旬公司不会有新的动作出来。中庚地产低溢价接盘3月3日，东方银星透露，公司第一大股东晋中东鑫建材贸易有限公司（以下全称晋中东鑫）与中庚地产实业集团有限公司（以下全称中庚地产）签订了《股份出让协议》。

晋中东鑫通过协议出让的方式将其持有人的公司3837.44万股出让给中庚地产，出让价格经双方协商确认为56.03元/股，股份出让价款合计为人民币21.5亿元。本次股权转让已完成后，中庚地产将持有人东方银星3837.44万股股票，占到公司总股本的29.98%。这是接掌东方银星一年多之后，晋中东鑫今年以来策划的第二次股份出让。

此前，晋中东鑫白鱼以71.61元/股的价格，将3072万股东方银星以22亿元的价格出让给招商局漳州开发区丝路新能源有限公司、及其全资子公司讨新能源投资（上海）有限公司。不过此事仅有在数日后就搁置。比起上次出让计划，晋中东鑫此次与中庚地产的交易价格折价了三成，但仍低约56.03元/股，较市价溢价51%，表明出中庚地产拿壳的决意。从2016年年报的内容来看，东方银星力求重组的意图显著。

在年报中其数度陈述公司业务不受宏观经济态势影响无法前进，建材行业生产能力不足，还援引其不受中央调控政策左右，未来或经过根本性资产重组，调整公司主业，寻求整体转型。辨别找到，从2013年以来，东方银星大股东之位首演了奏乐传花的游戏。东方银星大股东原为重庆银星智业（集团）有限公司（以下全称银星集团）。

2013年，豫商集团举牌东方银星，祸根了东方银星股东内斗的伏笔。2015年8月，银星集团与晋中东鑫签订了《股份出让协议》，银星集团通过协议出让的方式将其持有人的全部上市公司股票2678.5万股出让给晋中东鑫。由于第一大股东晋中东鑫与第二大股东豫商集团及其完全一致行动人分别持有人公司32%及31%股份，股权比例相似，双方对控制权的争夺战早已造成公司管理情况恐慌。

中庚地产回应，期望通过持有人东方银星股份，利用业务、人力资源和财务等方面的转型改革，提升上市公司经营效益，提高上市公司管理结构，同时运用上市公司平台有效地统合优质资源，提高上市公司经营情况。能否重组借壳遗不确定性早在2009年，中庚地产曾筹划上市事宜。想着8年已故，如今中庚地产耗资21.5亿元接掌东方银星的行径，才是他转入资本市场的起点。

资料表明，中庚地产登记地址为福州市，注册资本13亿元。公司享有梁衍锋、梁秀华和朱元焕三名股东，股权比例分别为70%、20%和10%。按照中庚地产官方讲解，其业务范围涵括地产、酒店商业、物业等。

在接掌东方银星后，中庚地产开始了首次资本运作。4月17日晚间，东方银星公告称之为，中庚地产将其持有人公司3837.4万股质押给了厦门国际信托。而这距离中庚地产接掌东方银星也仅有才半个月的时间。深圳前海永乐凯恒资产管理公司基金经理赵振津回应，股东质押股权融资是常规套路，中庚地产此次的动作不回避通过转让权益借债展开杠杆融资。

在改组董事会后，中庚地产不会如何运用东方银星这个平台是外界注目的焦点，但在当下监管趋严的背景下，其能有多大空间展开资本运作将考验这家高调的闽企。去年证监会实施《上市公司根本性资产重组管理办法》，将借壳上市的确认标准从单一的资产总额扩展到总资产、净资产、营业收入、净利润和股份等五个指标，还加设主营业务否再次发生根本变化这一类似指标。安信证券分析师陈天城指出，新规完备和细化借壳、买壳标准，减少对回避借壳的追责，将避免不合格资产的上市，同时避免企业通过借壳及设施募资较慢而大规模地套利，这将大幅提高借壳门槛和买壳成本。

调控政策放宽，去年下半年来地产类根本性资产重组没获得监管盘查，中庚地产如果全然是地产类资产重组，通过的可玩性较小。陈天城回应。现场中出①中庚地产沈阳在售楼盘调查：一别墅盘将近6年销量严重不足一半每经进修记者 冯颖祎 每经编辑 曾健辉火光的海风迎面而来刮起过，5月的沈阳让人深感一丝凉意。

在面向旅顺南路的一个山坡上，坐落于着一片别墅区。别墅区内很少能看见住户，有时候有一些绿化工人出入。

别墅区的清幽与周围的环境很好地融合出了一体，与大连市区的喧闹构成了独特的对比，但清幽背后却另有一番难言的失望。近日，《每日经济新闻》记者实地调查找到，中庚的别墅项目近6年销量将近一半。别墅项目销售惨淡在40余个城市实施或强化出租汽车、限贷政策的这一波楼市新政浪潮之下，依然有部分城市未波澜，却在忙着去库存，沈阳就是其中之一。

据《辽宁日报》报导，在刚完结的沈阳春季房交会上，主城区49个获取销售均价的楼盘平均值售价较去年春季房交会下跌10.7%，较去年秋季房交会下跌11.6%。随着去库存化周期延长，沈阳购房者的信心明显增强。销量是检验楼市热度的晴雨表。

坐落于大连市旅顺口区东侧，中庚地产旗下的香海壹品的销售情况却不尽如人意。据资料表明，中庚香海壹品享有显独栋37席，双拼12席。《每日经济新闻》记者近日从大连市区乘车前往坐落于旅顺口区的中庚香海壹品，路上花费将近2小时。回头出巡海壹品小区，公共区域很整洁，完全看到垃圾。

在售楼大厅，记者不见到两名置业顾问，其中一位置业顾问向《每日经济新闻》记者讲解楼盘情况，另一位在一旁睡觉。上述置业顾问告诉他《每日经济新闻》记者，独栋销售情况将近一半，双拼完全无人问津。独栋平均值面积在300~400平方米，均价850万元；双拼为214平方米，均价480万元。在沈阳旅顺房屋产权注册服务网上表明，中庚香海壹品最先的预售许可证均须日期为2011年8月24日。

根据数据统计资料，2017年第一季度沈阳楼市名列前10项目的销售总额为60亿元，同比快速增长9%；销售套数前10名项目售出4955套房，同比快速增长4.5%。在旅顺，中庚集团在旅顺开发区还有另一个项目香海金鼎。

记者驾车前往该项目后找到，项目周边都是一些有征地迹象的自然村，一片残垣断壁，变得十分荒凉，周围也没其他楼盘。据理解，该项目有一部分是周边村庄的征地移往区。

在香海金鼎四期项目工地上，楼房主体工程早已竣工，路面上摆放着硬化用的砖块，原本是草坪的土地也是光秃秃的。穿越正在修筑的地下停车场，爬上一个由脚手架搭起的将近3米的简陋楼梯《每日经济新闻》记者回到五期项目，工地上摆放了各种建筑材料，部分楼房早已封顶，项目正在紧绷的施工中。根据该项目的置业顾问讲解，四期项目2016年6月开始预售，现在还剩下100套左右，项目五期2017年3月份散户，到现在大约只售出一成，项目六期和别墅的建设正在规划之中。

大户型无以销变为现房沈阳中山区的东港商务区，在经历了2014年楼市上行后，也在南北衰退。这个定位钻石海湾的地区早已更有了保利、恒大、碧桂园、绿地和龙湖等大牌开发商进驻。《每日经济新闻》记者回到距离沈阳火车站仅有6公里的东港商务区。

在中庚当代艺术项目宣传画上看见190~220平，东港大四房，现房发售。在一期项目内，记者注意到，有数部分业主开始住进，小区内有许多翻新队。

从楼上眺望，二期工地上零散地停放在着几台打桩机，未看见工人的身影。该项目的置业顾问讲解，现在主推220平方米和260平方米的大户型，价格在1.9万/平方米左右。

目前一期工程早已完结，还有60~70买入房。根据中国指数研究院数据表明，今年2月份大连市（市内四区）主要市场需求结构为8000~12000元价格段占到比最低，60~90平方米面积热卖，中小户型、较低总价热卖。

《每日经济新闻》记者探访找到，在该项目周边享有还包括龙湖水晶郦湾、东港天鹅湾、保利天禧和星光耀等众多开建楼盘。据理解，坐落于该项目隔壁的龙湖水晶郦湾，完全和其同时散户，目前早已售罄。

2016年散户的东港天鹅湾项目，现在在购41~160平方米的一居室到四居室，均价在1.9万元左右。一位链家工作人员讲解到，目前东港区的一手房和二手房价目前都集中于在1.8万元左右。链家和当代艺术有合作，可以获得1.6万元左右的特价房。现场中出②福州楼市调控影响销售节奏 中庚地产大本营项目厌等预售证近来闽系由房企中庚地产正在加快布局资本市场，但面对更加贤的房地产政策调控，其大本营福州项目被打乱销售节奏，多个项目在等预售证。

中庚地产2016年公司债说明书透漏，在福州开建及中环线项目一共7个。《每日经济新闻》记者辨别找到，第一季度福州市场获得预售证的项目仅有26个，追加住宅供应7313套，中庚地产只有城进中庚香海世界一个楼盘获批预售证。记者实地探访中庚福州项目找到，香江万里、香山天地转入尾盘销售阶段，坐落于中心区的中高端楼盘如梨进长龙、先河中庚香进秋风等正处于建设阶段，其涉及案场销售人员回应：没获得预售证，明确散户时间未确定。

●预售不确定性增大福州是闽系由房企的大本营，汇聚了阳光城、融信、融侨、泰禾等房地产企业。中庚地产也就是指福州抵达，渐渐布局了上海、沈阳、重庆、徐州等区域。

2016年12月份，中庚集团白鱼公开发行30亿元公司债，其筹措说明书中表明，中庚集团在大本营福州有香江万里、香江天地等开建项目3个，香开长龙、香海世界等中环线项目4个，可售资源并不充足。5月8日，《每日经济新闻》记者实地探访中庚地产福州项目，找到坐落于台江区的中庚香江万里已交房，只有车位在购。在该项目附近，家家顺房产一位中介人员回应，从口碑及物业服务上，香江万里比不上一路之于隔年的阳光凡尔赛宫。

记者从房天下查找获知，香江万里4月份的二手房均价大约27500元／平方米，高于隔壁的阳光凡尔赛宫30000元／平方米的价格。距香江万里不远处，某种程度座落台江区的中庚香进长龙因邻近台江万达，被中庚定位为射击提高型客群的高端楼盘。记者在项目外围仔细观察到，几栋住宅楼正在同时施工，约已喷出地面10层以上。

当天上午11时左右，记者回到香开长龙售楼处，但变得很空旷，没购房者看房。一位现场销售人员告诉他记者，因为没获得预售证，无法认筹。我们的建筑早已出有地面三分之一了，但最近调控对高价楼盘的预售证卡得很严，一时间筹办不下来，明确开卖的时间要等通报。上述员工回应。

4月9日房，福州再度加码楼市调控，拒绝开发商自动工后一年内不具备预售条件并获得预售许可证，重复使用全部公开发表对外销售。若违背上述誓约，每推迟一日，受让人不应向转让人缴纳相等于国有建设用地使用权转让价款总额0.3的违约金。

不受福州调控影响的好比这一个楼盘。坐落于福州晋安区的先河中庚香进秋风是中庚地产和先河地产联合开发的项目，该项目案场工作人员亦回应预计4月份散户，但预售证没获批，散户时间不能延后。

记者从福州房产信息网得知，第一季度福州市场获得预售证项目仅有26个，追加住宅供应7313套，中庚地产只有城进中庚香海世界一个楼盘获批预售证。●主动变长销售周期白鱼公开发行30亿元公司债、低溢价买壳东方银星，在资本运作的关键节点，以房地产开发为主营业务的中庚地产被大大加码的调控撞到了一下腰。在地产类公司债放宽的关头，中庚地产2016年20亿元公司债发售遭上交所三次面谈后，仍然没下文。面谈函拒绝中庚集团融合所在地房地产库存去化情况及项目本身近年去化情况，新的合理、谨慎分析分析本次债券债务资金来源、债务决定的可行性，并细化债务决定。

中庚地产在返批示中，对全国8个开建项目去化新的预测，变长去化周期；对5个中环线项目整体销售计划向后缩短，预测的销售均价高于哈密顿项目的现行成交价均价，在此基础上新的核算现金转往，预测未来五年经营活动产生的现金流量净额合计166.83亿元，需要有效地覆盖面积本次公开发行20亿元和非公开发行30亿元公司债券的本息。不过，中庚地产亦指出不存在存货跌价的风险，其最近三年及一期末存货规模及其占到总资产的比例皆比较较高。截至2016年9月末，中庚地产未计提存货跌价打算。

若未来房地产行业萧条，研发项目利润下降或项目无法顺利完成研发，公司将面对存货跌价损失风险，因而对盈利能力产生有利影响。宏观调控政策的逐步增强，地产行业集中度更进一步提高，留下中小房企的蛋糕更为较少。中庚地产目前开建、中环线项目主要产于在上海、福州、沈阳、重庆、徐州等。一位不明示的房地产资深人士回应，如果区域房地产行业经常出现有利变化，造成开建项目去化周期逆宽，将有可能造成销售资金回笼速度减慢，更进一步影响公司的财务状况。

在低溢价夺下东方银星并改组董事会后，中庚地产下一步的资本运作倍受注目，其土地储备严重不足的风险不容忽视。中庚地产公开发表资料表明，截至2016年9月30日，其持有人的供研发土地面积为仅有70.95万平方米，同为闽系房企的阳光城，这一数值是3800万平方米。中庚地产在去年公司债筹措解释中回应，公司持有人的土地储备规模较小，如未来无法及时获得新的土地储备，将影响公司长时间的建设研发及经营业绩。

现场中出③中庚地产进沪砸下近48亿 低谦和亲率考验资金腾挪法术当前，上海作为大型房企转入一线梯队或阵营的业绩重镇，难道是任何一家房企都会错失的。在旭辉、世茂等耕耘上海多年后，正荣、融信、泰禾、厦门建发等闽系房企争相布局上海，比如正荣、融信就将总部迁往到了上海。去年5月12日，上实城开与中庚地产签订协议，以19.07亿元代价出让上海城进中心40%权益。《每日经济新闻》记者了解到，该项目作为中庚地产扎根长三角的核心项目，倍受业内注目。

2013年6月与2016年1月，中庚地产又分别以11.75亿元、16.68亿元并购城进中心25%、35%权益。自此，作为闽系由房企大鳄，中庚地产历时4年斥资、47.5亿元，通过并购城进中心布局上海。据报，该项目总投资约150亿元，如今面市已近一年，将于年底全面营业。

近日，《每日经济新闻》记者了解实地调查找到，该项目施工虽已转入尾声，但作为轻资产、低谦和比例项目，于中庚而言，除了低资金溶解压力之外，目前仍未给其带给明显效益。●租金回报率高于竞品中庚城进中心坐落于上海闵行区闵虹路、万源路交汇处，座落在地铁1号线莲花路地铁站，归属于南方商城商圈，项目总建筑面积大约50万平方米。其中，甲级写字楼物业3栋共计18万平方米，商业物业15万平方米，酒店物业5万平方米，绿地8万平方米，以及2800个地下停车位。

就区域而言，南方商城商圈由10万平方米的莲花国际广场、10万平方米的百联南方购物中心和6万平方米的南方友谊商城三家购物中心包含，但这三家购物中心开业时间较幸，商圈长期以来缺少高品质商业项目。《每日经济新闻》记者现场看见，城进中心的商业物业仍被围挡冲入，目前正处于施工收尾阶段；写字楼物业和酒店物业已竣工，项目周边居住于氛围浓烈，这对项目未来商业物业运营不会起着承托起到，但问题是商务氛围偏弱。

在售价和租金方面，城进中心写字楼售价4.6万元~5万元/平方米，租金在5.5元~6.5元/天/平方米。记者查找第三方平台找到，该项目周边写字楼售价2.6万元~3.5万元/平方米，租金4元/天/平方米左右，与城进中心比起，距离地铁站更加将近。从整个商圈的情况来看，城进中心品质虽高于周边竞品，但租金回报率高于周边竞品。戴德梁行近期研报表明，2017年上海将构成大虹桥、北外滩、徐汇滨江、浦东浅滩4大新兴商圈，未来5年写字楼供应面积多达300万平方米，平均值租金为6.4元/天/平方米，将政治宣传企业办公选址格局。

城进中心所在的南方商城商圈并不是传统优质办公商圈，尽管交通便利，但会是优质客户的选用。RET睿意德策略顾问总经理陈丽琳告诉他记者，南方商城板块内，写字楼的空置率已不较低了。世邦魏理仕方面透漏，今年一季度，上海有6个甲级写字楼完工交付给，为市场带给62.5万平方米的追加供应，沦为上海写字楼历史上单季供应最高点。

追加供应的集中于上市造成全市写字楼平均值空置率短期内上升至11.4%，次中心商务区空置率堪称更进一步下降至19.8%，清净招揽量33.9万平方米，但近六成来自核心商务区。●低体量谦和考验资本法术去年5月，中庚城进中心开始对外销售。中庚地产上海公司总经理贾力维曾回应，城进中心将沦为中庚在上海的标杆之作，中庚将以城进中心为载体，逐步构建中庚在上海乃至长区域的耕耘发展。

《每日经济新闻》记者实地探访找到，穿越城进中心写字楼近2000平方米的大堂，乃是项目营销中心，现场并未看见其他客户前来咨询，工作人员三三两两聚在一起，记者的来临未引发多少注目。记者借此庚城进中心营销中心处获知，在三栋写字楼物业中，仅有一栋为散售，去化率近9成，售价4.6万元~5万元/平方米；上海网上房地产信息表明，截至4月底，城进中心可售面积为17.9万平方米，已售面积大约4.7万平方米。

城进中心官微数据表明，截至去年底，城进中心构建销售额18亿元。似乎，城进中心目前未有为中庚带给明显收益。

优快活城总裁薛建雄回应，以近18万方的可售写字楼面积、5万元/平方米的售价估计，90亿元的预期回款几乎可以覆盖面积项目研发债、建安等涉及费用。值得注意的是，中庚城进中心50万平方米建筑面积中，除一栋写字楼散售外，其余物业目前皆为谦和，谦和面积超过32万平方米，占到比多达6成，归属于典型的轻资产类商业项目。

实质上，中庚城进中心营销中心已证实一栋写字楼为中庚地产谦和，目前对外发展商入住率严重不足5成，以中小型企业居多，租金在5.5元~6.5元/天/平方米，物业费为32元/月/平方米。而另一栋虽然继续谦和，但该营销中心方面回应，未来有可能通过大宗交易整栋出售。作为上海招商物业的标杆，A股上市房企陆家嘴（600663，SH）前不久在其2016年报中援引第三方数据称之为，未来五年上海甲级写字楼市场总供应量将多达700万平方米，供应高峰将在2017年。在追加供应极大影响下，甲级写字楼租金预计未来2~3年将呈圆形上升态势。

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